Mietspiegel

Neues Mietspiegelrecht ab 1.7.2022

Am 1.7.2022 tritt das das neue „Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts“ in Kraft. Danach müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen. Für einfache Mietspiegel endet die Frist für die Erstellung bereits am 1.1.2023, für qualifizierte Mietspiegel am 1.1. 2024. Es ist also nicht mehr viel Zeit, schließlich sollen alle Beteiligten, also Mieter genauso wie Vermieter, am Erstellungsprozess beteiligt werden. Zwar kann eine Stadt einen Mietspiegel in eigener Verantwortung erstellen und in Kraft setzen, doch sollte ein Mietspiegel möglichst von den Marktbeteiligten verabschiedet werden. Diese Vorgehensweise erhöht die Akzeptanz dieses Instrumentes. Ein Mietspiegel soll befriedend zwischen den Interessen der Beteiligten zu wirken.

Diesen Anspruch umzusetzen, wurde in den letzten Jahren durch die weiteren Aufgaben, die ein Mietspiegel auferlegt wurden, immer schwieriger. Dies macht eine möglichst einvernehmliche Erstellung eines Mietspiegels wichtiger denn je. Denn stärker als in der Vergangenheit unterliegen Mietspiegel durch die zusätzlichen Aufgaben der Gefahr von Rechtsstreitigkeiten.

Umso wichtiger ist es, Mietspiegel rechtssicher zu erstellen. Koopmann Analytics bietet die Erstellung sowohl von einfachen als auch qualifizierten Mietspiegeln an. Jörg Koopmann war an der Erstellung zahlreicher Mietspiegel maßgeblich beteiligt, so z.B. an der Erstellung des Berliner Mietspiegels sowie des Hamburger Mietspiegels, d. h. für die größten deutschen Städte, aber auch für deutlich kleinere Städte wie Cottbus, Frankfurt (Oder), Solingen oder Hof.

Mietspiegel sind Übersichten über die üblichen Entgelte für Wohnraum in einer Gemeinde. Sie liefern nicht nur Informationen über gezahlte Mieten für einzelne Wohnungen, sondern bilden das örtliche Mietniveau auf einer breiten Informationsbasis ab. Mietspiegel stehen der Öffentlichkeit zur Verfügung und setzen daher Mieter und Vermieter in die Lage, sich auf einfache und übersichtliche Weise Kenntnis über die in Mieterhöhungsverfahren wichtigen Daten zu verschaffen. Sie schaffen Markttransparenz und leisten einen wichtigen Beitrag zur Vermeidung von Konflikten zwischen den Vertragspartnern.

In der jüngeren Zeit hat der Mietspiegel zusätzliche Aufgaben durch den Gesetzgeber bzw. durch die Sozialgerichtsbarkeit erhalten. So können die Erhebungsdaten eines Mietspiegels unter bestimmten Voraussetzungen für die Bestimmung von Angemessenheitswerten im Rahmen der SGB II- bzw. SGB XII-Regelungen zur Übernahme von Mietzahlungen (KdU) genutzt werden.

Mit der Inkraftsetzung der Mietpreisbremse hat der ehemals rein auf das Privatrecht beschränkte Mietspiegel eine öffentliche Aufgabe erhalten. So können die Mieten in den durch die Bundesländer bestimmten Regionen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete plus einen Aufschlag von 10 % angepasst werden.

Für die Mietpreisbremse ist ein Mietspiegel eine notwendige Voraussetzung, kann doch nur mittels eines Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Wurden in der Vergangenheit Mietspiegel im Wesentlichen nur für größere Städte erstellt, müssen sich nun auch kleinere Gemeinden mit der Erstellung von Mietspiegel beschäftigen. Nur so kann die ortsübliche Vergleichsmiete, die die Grundlage der Mietpreisbremse bildet, rechtssicher erhoben und berechnet werden.

Eng mit der Erstellung eines Mietspiegels ist die Erstellung von Wohnlagenverzeichnissen verbunden, da diese ein konstruktives Element bei der Mietpreisbildung darstellt. Im Rahmen der Erstellung eines Mietspiegels wird neben den Wohnwertmerkmalen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit auch die Lage als mietpreis-bestimmendes Merkmal mit erhoben.

Diese bilden, bezogen auf den Wohnungsmarkt, einen Maßstab für die Attraktivität eines Wohnstandortes. Auch auf diesem Gebiet verfügt Koopmann Analytics über umfangreiche Erfahrungen.

Da sich durch die Verwendung von Erhebungsdaten von Mietspiegeln auch schlüssige Konzepte (KdU) entwickeln lassen, bietet es sich an, mit einer gemeinsamen Erhebung, sowohl die Daten für einen Mietspiegel als auch die Daten für ein schlüssiges Konzept zu erheben. Durch entsprechende Filterfragen lassen sich die unterschiedlichen notwendigen Grunddaten kostengünstig und mit einem vergleichsweise geringen Aufwand für zwei unterschiedliche Nutzungs-möglichkeiten erheben.

Jörg Koopmann verfügt durch die verantwortliche Mitwirkung an der Erstellung zahlreicher Mietspiegel sowohl in der Erstellung von Mietspiegeln als eigenständiges Produkt als auch in der gemeinsamen Erstellung von schlüssigen Konzepten (KdU) in Verbindung mit einem Mietspiegel.

Sprechen Sie uns an, gern stellen wir Ihnen die Verfahrensweise persönlich vor.