Qualifizierter Mietspiegel für Frankfurt (Oder) erstellt

Der neue qualifizierte Mietspiegel für Frankfurt (Oder) wurde von Koopmann Analytics erstellt und ist in Kraft getreten.

Mietpreisbremse

Das Für und Wider der Mietpreisbremse ist gerade wieder ein heißes Thema in der Presse.

Funktioniert sie oder funktioniert sie nicht, verhindert diese einen überproportionale Mietpreissteigerung oder auch nicht.

Schwierig ist gegenwärtig eine Messung der Wirkungen der Mietpreisbremse. Der Ansatz des Deutschen Instituts der Wirtschaft, über einen Vergleich der Mietpreisentwicklung in von der Bremse betroffenen Postleitzahlenbezirken deren Wirkung zu ermitteln, lässt sämtliche Einflussfaktoren, die die Miethöhe bestimmen, unberücksichtigt bzw. setzt diese gleich. Die Unsicherheit besteht auch beim Gesetzgeber, weshalb er eine wissenschaftliche Studie zur Mietpreisbremse ausgeschrieben hat. Ob die Wirkung einer Mietpreisbremse letztendlich wissenschaftlich belegt werden kann, ist jedoch mehr als zweifelhaft. Um diese Wirkung beurteilen zu können, muss erst eine Theorie entwickelt werden, wie die Mieten sich ohne entsprechende Bremse entwickelt hätten. Dabei spielen jedoch zu viele Einflussfaktoren eine Rolle, als dass die Mietpreisentwicklung in einer Region allein auf eine Mietpreisbremse zurückgeführt werden kann.

Einfacher als die Effektivität einer Mietpreisbremse zu belegen ist der Umstand zu zeigen, dass sie unter den aktuellen Rahmenbedingungen letztendlich keine Wirkung zeigen kann. Ist doch deren Nichtbeachtung mit keinerlei Sanktionen verbunden. Auch muss der Mieter im Falle einer Nichtbeachtung gegen seinen Vermieter vorgehen. Dies werden die wenigsten machen, wie sich auch schon aus der hohen Anzahl von ungerechtfertigten oder falsch begründeten Mieterhöhungen nachweisen lässt.

SGB II
Gesamtangemessenheitsgrenze bei den Bedarfen der Unterkunft

Im Rahmen des Neunten Gesetzes zur Änderung des SGB II sind die Regelungen für den KdU-Bereich etwas „vereinfacht“ worden. Im Rahmen des § 22 SGB II wurde ein neuer Absatz 10 eingefügt.

Weiterhin notwendig bleibt, trotz der Gesetzesänderungen, die Erstellung eines schlüssigen Konzepts für die Ermittlung der Bruttokaltmiete. Im Gegenteil: Ein schlüssiges Konzept wird für den Leistungsträger zukünftig noch wichtiger, um die durch die Maximalwerte der Wohngeldtabelle (plus des 10-prozentigen Sicheraufschlages) und die maximalen Werten für die Energiekosten nicht finanziell überfordert zu werden und die Mietkosten auf dem Wohnungsmarkt weiter explodieren zu lassen.

Warum kann dies passieren? Der neue Absatz 10 des § 22 SGB wird in Zukunft für einigen Diskussionsstoff sorgen, kann doch nun eine Gesamtangemessenheitsgrenze, bestehend aus der Bruttokaltmiete und den Heizkosten, definiert werden. In der Vergangenheit wies diese nur im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsprüfung eine Relevanz auf, wurde ansonsten im Rahmen einer generellen Allgemeingültigkeit jedoch vom Bundessozialgericht abgelehnt.

Nun stellen sich für die Leistungsträger aufgrund der neuen Formulierungen im Absatz 10 viele neue Fragen. Was heißt „kann für die Aufwendungen der Heizung der Wert berücksichtigt“ werden?

Heißt „kann“ gleich „muss“ oder muss begründet werden, wenn das „kann“ nicht verwendet wird? Muss eine Gesamtangemessenheitsgrenze definiert werden und, wenn ja, wie verläuft die Mietminderungsaufforderung, wenn die zu hohen Heizkosten nicht mehr durch eine niedrigere Bruttokaltmiete ausgeglichen werden können? Schließlich werden die Heizkosten frühestens nach einem Jahr abgerechnet und gelten somit länger als die Dauer eines Bewilligungsbescheides.

Und muss bei einer Gesamtangemessenheitsgrenze der Bundesheizspiegel angewendet werden oder können regionale Heizwerte genutzt werden? Mehr noch als in der Vergangenheit stellt sich die Frage, ob die neu gebildete Gesamtangemessenheitsgrenze eine absolute Grenze darstellt oder ob im Rahmen der konkreten Prüfung diese für den Leistungsträger im Regelfall ohnehin teuerste Variante dann auch noch überschritten werden kann.

Für die Leistungsträger wird die Gesamtangemessenheit zu einem teuren Vergnügen, dessen rechtliche Unsicherheit bis zu einer Klärung durch das BSG bestehen bleibt.

Dennoch müssen diese Fragestellungen im Rahmen der Erstellung eines schlüssigen Konzepts berücksichtigt werden.

Koopmann Analytics steht Ihnen gern für ein unverbindliches Beratungsgespräch zur Verfügung.